Le Mipim prend de la hauteur en 2006

par Dominique THIBAULT

Une fièvre transactionnelle permanente a secoué le Palais des Festivals de Cannes du 14 au 17 mars dernier lors de la 17ème édition du Marché international des professionnels de l'immobilier. Signe indéniable d'une reprise économique et de la santé florissante du secteur. Dans le top 5 des pays les plus prolifiques en terme de projets : en tête d'affiche les Emirats Arabes Unis et la Russie puis les pays scandinaves, l'Europe et l'Asie. Nouvelle tendance : le gigantisme cède le pas à une élévation créative audacieuse pour les uns, à une volonté d'intégration environnementale pour les autres…

Tous cravatés et de noir vêtus, ils s'agitent dans tous les sens à l'intérieur du palais et le long de la Croisette, rivés à leurs mobiles, n'hésitant pas à négocier en pleine rue à haute voix un projet immobilier à l'autre bout de la planète ou confirmant une succession de rendez-vous à huis clos en des lieux plus discrets, salon privé ou yacht en bordure de quai. Véritable " Marche de l'empereur " en accéléré vers l'eldorado " investisseurs " (5 406 accueillis cette année) pour financer un concept pharaonique résidentiel de luxe ou la deuxième tranche de travaux des parcs technologiques du 3ème millénaire. Jules Verne est plus que jamais d'actualité, en passe d'être détrôné.
21 415 participants dont 7 216 sociétés, 2 277 sociétés exposantes représentant 74 pays, soit un bond de 21% de la fréquentation par rapport à 2005, le MIPIM version 2006 est bien devenu le rendez-vous incontournable international de l'immobilier à la prospérité croissante et le désormais salon-phare cannois dans la lignée du GSM. Ce succès rassurant soulève à nouveau une problématique cruciale qui pourrait remettre en cause son devenir : l'insuffisance des logistiques transports et hôtelière obligeant les participants à se rendre jusqu'à Menton pour se loger. Point positif à contrario : le doublement des surfaces de stands favorisées par l'extension supplémentaire de 2000m2 d'exposition (pour une superficie totale de 20 743 m2).

La Fédération de Russie à l'honneur en a profité pour renforcer sa présence (165 sociétés exposantes, soit trois fois plus que l'an dernier), rivalisant dans la magnificence ostentatoire avec le Moyen-Orient. Les deux pays occupent quasiment à eux seuls un pavillon entier avec des stands de 320 m2.Les grandes métropoles européennes ont misé de leur côté sur l'originalité et l'union. La Scandinavie a réalisé l'exploit de rassembler sous une même aile 77 exposants suédois et 63 danois. L'Asie, enfin fait une percée remarquée avec des projets d'envergure tirant vers le haut : tours et gratte-ciel éthérés pour Hong Kong et Singapour, hôtellerie de grand standing ultra-design pour la Thaïlande qui souhaite restaurer son image et attirer à nouveau une clientèle haut de gamme, présence institutionnelle pour le Japon et la Corée, projets très ambitieux pour la Chine qui développe notamment autour de Shanghai, le cœur économique du pays, des projets immobiliers mixtes (résidentiels/bureaux) au sein d'un parc technologique nouvelle génération : le Caohejing Hi Tech Park.

Le futur se construit à l'Est

Dubai se taille la part du lion avec la présence des plus importants promoteurs du Moyen-Orient et des projets immobiliers démesurés. Parmi les plus spectaculaires, " The Villa ", un concept unique de complexe résidentiel d'inspiration andalouse qui s'étend sur près de 270 hectares développé par le promoteur Dubaï International Properties et " City of Arabia " livrée en 2008. Cette communauté urbaine de près de 2 millions de m≈, à vocation résidentielle et commerciale accueille au coeur du nouveau Dubai, un " Jurassic Park " qui n'a rien à envier à celui de Spielberg avec pas moins de 100 dinosaures animés grandeur nature. 370 000m≈ de projets commerciaux, résidentiels et touristiques sont par ailleurs prévus au centre de Dubaï, dans le Business Bay, l'Arabian Bay et l'International Production Zone. Citons enfin le prestigieux complexe hôtelier, le Jumeirah Palm Crescent, à Palm Island à l'initiative de ETA Star Property Developers, et enfin la tour résidentielle la plus haute du monde, située dans la marina de Dubaï : " La " Dubaï Princess ".

A l'Est plus que jamais, du nouveau avec l'Europe Orientale qui se déploie en force autour de la tentaculaire Fédération de Russie et a réuni dans cet esprit un pool de constructeurs, investisseurs et collectivités locales. La mise en scène est impressionnante : murs d'images, cartographies animées, écrans de contrôles sur lesquels défilent en boucle les sites d'implantation des futurs projets immobiliers hiérarchisés. Priorité à la création de centres d'animation et de vie en périphérie des villes, étape indispensable pour canaliser l'implantation d'entreprises étrangères. D'où une orientation marquée pour la construction d'hypermarchés géants avec galeries marchandes et immeubles résidentiels locatifs autour de Moscou, Saint-Pétersbourg et la région de Krasnodar Krai. Les institutionnels et promoteurs parient sur leurs excellents taux de rendement pour séduire une clientèle d'investisseurs en quête de profits faciles et rapides. Autres marchés émergents à l'Est dans la même veine, la Slovaquie avec pour la première fois la ville de Bratislava, l'Ukraine avec Kiev, les villes polonaises de Varsovie, Poznan, Wroclaw et Cracovie en plein essor.

Les experts les considèrent comme des marchés non encore matures et à risque mais très prometteurs, notamment la Russie, la Turquie, la Roumanie, la Bulgarie ou les Pays baltes- qui pourraient devenir les terrains de chasse privilégiés d'investisseurs opportunistes.

L'Asie mise sur la suprématie de ses parcs technologiques

Du côté du levant, le continent asiatique, discret mais terriblement efficace se déploie très vite. Son credo : l'excellence ! Le parc de Caohejing, au sud-ouest de Shanghai, en est l'illustration la plus marquante. Fondé en 1986, il a pour vocation de rassembler plusieurs clusters spécialisés en technologies et matériaux innovants, biotechnologie, aéronautique, recherche spatiale, laboratoires pharmaceutiques. A ce jour, il accueille environ 1500 entreprises high-tech dont 470 sociétés étrangères ; parmi elles, 40 des plus grandes PMI internationales. " Sur les 2000 parcs existant en Chine, Caohejing se classe au 4ème rang national par sa taille et s'impose comme la 1ère technopole scientifique et technologique du pays par la qualité des entreprises hébergées " explique Richard Shen, Directeur Général du Département Affaires. Le site se veut un modèle d'intégration environnementale. Traversé par une rivière, il réunit d'un côté, des villas résidentielles s'étendant sur 30 Kms autour d'un lac artificiel, et de l'autre, des immeubles d'entreprise disséminés dans un environnement naturel exceptionnel. Ce projet d'extension colossal (2 millions de m2) devrait être finalisé dans 10 ans. Le promoteur recherche pour l'heure architectes et développeurs afin d'affiner son concept résidentiel ainsi qu'un pool d'investisseurs participant au co-financement du
projet à hauteur de 20 millions d'euros.

Objectif développement durable pour l'Europe du Nord

Aux antipodes de ces programmes expansionnistes, l'Europe du Nord privilégie des concepts d'intégration environnementale aux lignes épurées et aux matériaux composites pérennes. Elle se préoccupe avant tout d'améliorer l'existant. Dans la catégorie "Bâtiments de bureaux rénovés", le promoteur belge IVG Real Estate a ainsi remporté les Mipim Awards 2005 avec son projet de transformation de la Tour Madou Plazza, érigée en 1965, en un complexe de bureaux modernes doté d'un atrium de 12 étages et des dernières évolutions techniques en matière d'économie d'énergie (double façade à griffe vitrée, plafonds froids, optimisation du fonctionnement des ascenseurs).
De même, dans l'hexagone, Lafarge, le leader mondial des matériaux de construction s'est fait remarquer avec "Hyper-green", un concept de tour multifonctions élaboré par l'architecte Jacques Ferrier selon une démarche environnementale. L'enveloppe extérieure de la tour semblable à une résille est orientée en fonction de l'ensoleillement, du vent et du climat. Au nord, elle laisse passer le soleil, tandis qu'au sud elle protège de la surchauffe grâce à un effet de pare-soleil. Elle canalise aussi la circulation d'air vers les éoliennes situées sur le toit et optimise la ventilation de l'édifice supportant 3.000 m2 de cellules photovoltaïques.

Niveau record en 2005 pour le marché européen de l'investissement

Début d'un cycle prometteur ou bulle spéculative éphémère, le pessimisme ambiant a eu pour effet en tout cas de doper les investissements dans les grandes métropoles européennes centrés sur des secteurs moins classiques : logements en banlieue, centres d'affaires, hôtels et maisons de retraite médicalisées, loisirs et services (cinémas, parkings, etc.), au détriment des usuels centres commerciaux et galeries marchandes. La raréfaction de l'offre induit des prix inflationnistes mais également une sélection de projets où prime le qualitatif (parc immobilier, environnement et transports), d'où un grand vent créatif qui souffle à nouveau sur tous les programmes immobiliers, les commerces et le résidentiel s'instaurant comme les actifs les plus rentables de demain. Revers de la médaille, l'appétit insatiable des investisseurs entraîne une baisse des rendements locatifs qui se stabilise aujourd'hui entre 4 et 5% contre 7 % il y a 3 ans. Les spécialistes s'attendent ainsi à une convergence imminente des taux à l'échelle européenne, équilibrant les marchés immobiliers. La pénurie de l'offre devrait être compensée enfin par l'adoption prochaine du 3ème volet du statut SIIC (Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées) dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2005 qui favorise les opérations d'externalisation d'immeubles. Elle accorde aux entreprises propriétaires un abaissement de l'impôt sur la plus-value à 16, 5% au lieu de 33,3% si elles vendent leurs actifs immobiliers à une foncière cotée dotée du statut SIIC ou à une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Cette réforme bienvenue devrait leur permettre de récupérer des liquidités, de réinvestir ailleurs et de donner surtout une nouvelle impulsion en 2006 et en 2007 à un marché au bord de la saturation.

" Presque toutes les villes ont bénéficié de l'afflux de capitaux, notamment les marchés allemands qui reprennent enfin le chemin de la croissance ", souligne Atisreal. Francfort a ainsi connu la plus forte augmentation d'Europe. Düsseldorf, Hambourg et Berlin ont enregistré un nombre record de transactions, soit pour la capitale allemande, plus de 200 millions d'euros dans le quartier de Treptow dans le Sud-est de Berlin. Mais la palme revient à Londres et Paris qui ont attiré la majorité des volumes investis en 2005, représentant 63 % d'un marché estimé à plus de 50 milliards d'euros.

Paris et Londres : les marchés les plus performants dans le tertiaire

Pour la 2ème année consécutive, Paris devance Londres (se positionnant juste après Tokyo) dans le classement mondial des métropoles les plus rentables en termes de placement dans l'immobilier d'entreprise (2/3 des opérations en 2005 ont été réalisées par des investisseurs étrangers). Les experts immobiliers s'accordent à reconnaître la bonne santé du marché francilien dont le taux de vacance de bureaux n'excède pas 5 à 6% contre 20% à Dublin. Selon, le cabinet Jones Lang LaSalle, Paris reste ainsi la référence en la matière se positionnant juste après Tokyo et devant Londres avec 2,165 millions de mètres carrés loués en 2005 et ce, malgré une croissance limitée. Ses atouts ? Une excellente régulation de son offre de bureaux haut de gamme (" prime " pour les spécialistes) à l'actif d'autant plus valorisé que les restrictions draconiennes imposées pour toute nouvelle construction intra muros en raréfiant l'offre lui confère une attractivité accrue. Les loyers ne devraient pas baisser en 2006. Si la perspective s'avère peu réjouissante pour les actifs, elle rassure les investisseurs qui ont engagé, en 2005, 15,7 milliards d'euros sur le marché immobilier français dont 11,6 milliards en Ile-de-France. Ils seront donc encore plus présents en 2006. Londres de son côté, a l'avantage de disposer encore, contrairement à sa rivale, d'espaces à aménager au cœur de la City, près du quartier de Mayfair en particulier. La capitale britannique pèse à elle seule 20 milliards d'euros de volumes investis. Deux marchés importants, transparents où les risques sont moindres.

La Côte d'Azur distinguée au plan national a le vent en poupe

Lauréate du Prix National de l'Immobilier d'entreprise 2006 décerné par le magazine FDI du groupe Financial Times pour son programme immobilier 400 Promenade des Anglais, près de l'aéroport de Nice, les Alpes-Maritimes redeviennent le département tête de file de l'hexagone. Une nouvelle aura d'exemplarité qui semble avoir un effet
booster.

Team Côte d'Azur, l'Agence de développement économique départementale et la CANCA (Communauté d'Agglomération Nice Côte d'Azur) ont ainsi présenté cette année au MIPIM le concept ambitieux " Nice Airport business districts " qui développe 350.000 m≈ d'immobilier tertiaire pour créer un nouveau pôle d'affaires autour de l'activité aéroportuaire. L'offre est répartie sur 3 sites: 200.000 m≈ sur le quartier résidentiel de Nice Méridia, 100.000 m≈ au Centre International d'Affaires de l'aéroport intégrant bureaux, commerces, services et hôtels afin de mieux stimuler le bassin d'emplois de la plaine du Var. Enfin, Nice Arénas compte attirer sur 195.000 m≈ PME et PMI internationales (sièges sociaux et sociétés exportatrices). Le programme démarre avec deux projets phares : Azurea (25000 m2) et Nice Plaza (15 133 m≈ de bureaux et 330 places de parkings) livré au 4 e trimestre 2007, acquis à la clôture du salon par la société allemande CGS pour 40M2.

Pendant que Nice investit la partie Ouest des Alpes-Maritimes, Sophia-Antipolis confirme son leadership à l'Est du territoire avec de nombreux projets d'aménagement en cours, réalisant plus de 60% des transactions du 06. Tant du côté du résidentiel pour actifs que du côté de l'immobilier d'entreprise. Le parc qui s'étend sur 2 400 ha possède encore 600.000 m≈ à développer (pour 1.800.000 m≈ de surfaces bâties et 1.200 000 m≈ de construits) et dispose d'une offre tertiaire importante, soit 70.000 m≈ de bureaux disponibles pour 6000 m2 loués en 2006. Jean-Pierre Masacarelli, Président de Team Côte d'Azur souligne les efforts déployés : " le Syndicat Mixte de Sophia Antipolis n'avait pas lancé de nouvelle Zac depuis 10 ans. On assiste à un rebond spectaculaire. Aujourd'hui, Sophia repart !".
Sous l'impulsion d'Atis-Real Auguste Thouard, trois transactions importantes ont abouti rapidement, soit la plus importante réalisée depuis 2000 sur le parc : 3 859 m≈ de bureaux à la Communauté d'agglomération de Sophia Antipolis (la Casa) qui s'installe dans l’ex-centre technique Europe de Digital dès septembre 2006. A cette opération s'ajoutent l'extension de 1826 m≈ de bureaux au sein du site HP pour Amadeus ; enfin, 915 m≈ de bureaux chemin de Saint-Claude où la Mairie d'Antibes installe son service réseau d'infrastructure et d'assainissement. " Ces trois transactions représentent plus de 25% des surfaces placées annuellement sur ce secteur" confirme Renaud Savignard, Directeur Associé d'Atis-Real Auguste Thouard, qui se réjouit en parallèle de " l'accélération de logements neufs pour les actifs grâce à des conditions attractives ". Deux programmes ont été lancés pour le développement de cette zone : la création d'un véritable centre de vie intégrant sur 11.000 m≈ autour d'un golf, résidences de standing, activités loisirs et commerces de proximité et proche de ce site, le projet de Campus STIC enfin agréé, soit près de 20.000 m≈ dédiés à l'enseignement supérieur. Ces initiatives complètent le lancement officiel en février dernier du programme de 78 villas individuelles pour actifs dans le même secteur livrées en juillet 2007. Cette opération a pu être finalisée grâce aux efforts conjoints du promoteur Symisa, de Parloniam et Nouveau Logis Azur qui ont ainsi mis à disposition un terrain à partir d'un prix de cession fixé à l'avance et offert des conditions financières avantageuses pour les actifs soit 39 logements en Prêt locatif à usage social et 39 en Prêt locatif social. " Cette action commune exemplaire menée par les professionnels et les élus prouve que dès qu'il existe des bonnes volontés, nous pouvons répondre aux nombreuses demandes des entreprises sophipolitaines de façon concrète et réactive avec des prix incitatifs. C'est de cette façon que nous pourrons résoudre peu à peu la problématique du logement " a expliqué le Préfet des Alpes-Maritimes, Pierre Breuil. Une initiative louable jugée cependant insuffisante pour les professionnels de l'immobilier qui ont décrété l'état d'urgence !

Paradoxe : Logements pour actifs dans le 06, péril en la demeure !

Christian Estrosi qui a inauguré le MIPIM aux côtés de Bernard Brochand, député maire de Cannes en tant que Ministre délégué à l'Aménagement du territoire s'est réjoui " de cette politique foncière volontariste et attractive menée en région PACA, renforcée par celle ambitieuse des pôles de compétitivité au rayonnement mondial, soutenue par le Gouvernement " A son actif, parmi les 67 pôles agréés, deux nouveaux labellisés depuis le 6 mars dernier, Mov'eo et Orpheme à Sophia Antipolis, soit 7 pôles de compétitivité labellisés dans lesquels le département des Alpes-Maritimes est fortement impliqué. Fort de cette dynamique, il a confirmé son souhait en parallèle d'accélérer la réhabilitation des centres villes en favorisant par une politique incitative auprès des propriétaires la libération de logements vacants inutilisés ; un train de mesures à même, selon lui, " de faire bouger les territoires en 2006 " et notamment le sien : les Alpes-Maritimes.

Loin de partager son optimisme, l'Observatoire immobilier d'habitat Côte d'Azur, piloté par la Chambre de Commerce de Nice Côte d'Azur a présenté de son côté un bilan azuréen 2005 et des perspectives 2006 plus qu'alarmantes pour les actifs le 23 mars dernier au Ceram de Sophia Antipolis. Premiers signes inquiétants : l'épuisement des stocks sur le marché des logements neufs écoulés en 7 mois à peine contre 12 en 2004, ne permettant plus leur renouvellement. Résultat : 3500 logements disponibles seulement à des coûts rédhibitoires (environ 540euros le m2/habitant selon le secteur géographique), soit une hausse de 118% en 5 ans aux effets désastreux pour les actifs. Un jeune ménage qui pouvait s'offrir en 1999 un 41 m2 ne peut plus accéder qu 'à un studio de 21 m2. Quant au marché du résidentiel individuel, il est devenu inaccessible pour un couple de salariés, obligé désormais de gagner 4 fois le SMIC pour être propriétaire d'un 67 m2 (villa ou appartement) et 6,6 fois le SMIC pour prétendre à un 97m2.

Le marché de l'ancien n'est pas mieux loti. 13000 biens sur le marché qui suit la courbe du neuf (soit une hausse des prix de 93% en 5 ans). Les jeunes actifs sont incapables d'accéder à la propriété et ce malgré une baisse importante des taux et durée des prêts consentis par les établissements financiers (3,65 % et 30 ans en moyenne contre 15 en 1999). Une situation aggravée en 2006 selon les experts qui estiment qu'il manquera 2000 logements dans les Alpes-Maritimes, notamment en locatif. Le phénomène inquiète au premier chef les décideurs qui voient leur population de cadres matures se restreindre dangereusement au profit de régions plus attractives comme en témoigne Jean-Philippe Goudeau, Directeur du site de Thales (Thomson Microsonics) à Sophia Antipolis : " Nous étions 1200 il y a 15 ans, 750 aujourd'hui. Nos salariés de 35 à 40 ans découragés par cette inflation chronique demandent leur mutation sur Brest ou s'expatrient sur Bordeaux et Nantes. 20 % d'entre eux ont investi dans le Var mais las des trajets coûteux quotidiens commencent à envisager de quitter la région ; les salariés au sein de nos filiales refusent de nous rejoindre. Bref, la situation pour nous devient extrêmement préoccupante et pourrait remettre en cause à court terme notre implantation. ".

D'aucuns ont beau jeu de dénoncer la faible utilisation du prêt à taux zéro (8% en moyenne dans le 06 contre 35 % dans l'hexagone), les élus d'arguer que 1500 nouveaux logements sociaux par an, c'est plus que la moyenne nationale. " Cette situation ne peut perdurer " conclut Dominique Estève, Président de la Chambre de Commerce et d'Industrie Nice-Côte d'Azur. " Le logement est un choix politique majeur. Il doit être au centre d'une politique innovante et prospective afin de fluidifier le marché et rééquilibrer l'offre et la demande. C'est l'appel urgent que nous lançons aux décideurs locaux ! ". Et aux élus en priorité ! Un défi concret à relever d'urgence qui devrait être après le LGV le prochain cheval de bataille azuréen à l'approche des élections présidentielles de 2007 !