DOSSIER : Immobilier

Aujourd’hui, le vrai phénomène, c’est la qualité et l’environnement de l’habitat

(Interview par Jacques R. LORNE)

Le MIPIM est une manifestation tellement dense en terme de projets de toutes sortes, les uns plus beaux et plus magiques que les autres, qu’il nous amène à une espèce de sensation tournoyante dans laquelle on a tendance à perdre pieds. Des tours prestigieuses, géantes et souvent jumelles, des constructions sur des sites qui font rêver, tout y est. Sortant de cette euphorie galopante avec plein d’interrogation dans la tête, il nous fallait nous poser pour essayer de comprendre le phénomène. L’importance de ces constructions futures, si elles se réalisent, fait ressortir l’ensemble des problèmes qui sont redondants dans notre siècle. L’aménagement du territoire en est un, les accès, l’automobile, les transports en communs… en sont d’autres. Comment peut-on solutionner tout cela dans l’intérêt de la qualité de vie de ceux qui y habiterons ou y travaillerons.. . La question étant trop poussée pour nous, nous avons rencontré Marc Piétri, personnalité de référence bien connu des milieux de l’aménagement et de la construction immobilière pour qu’il nous explique cela.

 

ASI: Comment interprétez-vous le schéma immobilier après avoir vu les grands projets qui étaient présents au MIPIM, notamment celui d’EuroMéditerranée et autres, par rapport à Marseille et à Nice où il y a aussi de très gros projets. Comment se positionne le professionnel que vous êtes et comment analyse t-il ce phénomène ?

Marc Pietri : le MIPIM n’est plus ce qu'il a été. Il n’est plus l'image de la profession immobilière française, comme à l'origine ; aujourd'hui c'est l'image de l'immobilier international. C'est tellement vrai, qu’il est question de le scinder en trois : un pour les pays émergeants, un français et un pour les pays asiatiques … Dans les 15 dernières années, l'immobilier était une activité économique de lieu ; par sa financiarisation mondiale c’est devenu une activité internationale. Le plus important, c’est le professionnalisme, le sérieux, la financiarisation, et les différentes possibilités apportées à ce métier par les Américains. L'immobilier est devenu un métier qui a acquis ses lettres de noblesse, en devenant très sophistiqué et surtout très diversifié. On y trouve les métiers de la commercialisation, l'intermédiation, la gestion d'actifs (Asset management), la gestion des immeubles et la promotion immobilière (Property management), et encore la promotion de logements, de bureaux, de pôles logistiques, de commerces, de résidences de tourisme, d’étudiants, de personnes âgées et médicalisées. Le métier est devenu foisonnant. De plus, il a pris beaucoup de rigueur introduite par le fait des Anglo-saxons, au niveau des bilans financiers et des règles de risques. Il ne faut pas croire que parce qu'il y a énormément d'argent dans l'immobilier il n'y a plus de contrôles de risques. Au contraire, ils n'ont jamais été aussi forts que maintenant. Ce métier est actuellement un vrai pan de l'économie, un vrai secteur, et il est international. Nos interlocuteurs sont des Américains, des Hollandais, des Anglais, des gens du Moyen-Orient, des Italiens, et les Espagnols bien évidemment puisqu'ils sont en train de révolutionner le marché français. Le problème des foncières est aussi  présent. Si avant, tout le monde voulait sortir des foncières, aujourd'hui tout le monde veut en acheter, dans l'espoir de réaliser à moyen et à long terme, des plus-values et de la valorisation. Et comme dans les autres secteurs de l'économie, l'immobilier est devenu un lieu de création de valeurs. En effet, la première chose importante pour les opérateurs immobiliers c’est de créer de la valeur, comme dans tous les secteurs de l'économie et de la finance. L’immobilier présenté au MIPIM est radicalement différent ; même, cette manifestation présente certains débordements, car personnellement, je ne sais pas si construire à Ekatharinenbourg, à Kiev ou à Smolensk, cela peut m’intéresser. Par contre, confronter des points de vue différents et des expertises antinomiques, cela fait progresser. D’ailleurs, on n'a jamais vu autant d'architectes de renom, ni autant d'efforts de régénération et de recomposition urbaine, et cela grâce à ce nouvel ordre fait de rigueur, de finance et de qualité de projet, et nous pouvons en être fier … Si auparavant, tout le monde pensait que ce métier sentait le soufre, ces notions ont maintenant disparu ; le promoteur immobilier est reconnu comme un acteur de la cité, et cela, je le crois, est une avancée très importante.

ASI : Vous parlez des projets internationaux, et lorsque l’on va au MIPIM, on est frappé par le fait que les grands projets sont pour les trois quarts étrangers ! Il y en a qui sont extraordinaires, je dirais pharaoniques. Est-ce quelque chose qui se faisait auparavant, car cela donne l'impression d’avoir pris une ampleur extraordinaire ?

MP : Les projets pharaoniques, quand ils sont sérieux, sont en général tous issus de pays émergeants : la Chine, la Russie, le Moyen-Orient… C’est là où l’on trouve les projets les plus grands, pour deux raisons : en ce qui concerne la Chine et le Moyen-Orient, parce qu’il y a des flux financiers absolument étonnants. Deuxièmement, ces pays sont arrivés un peu tard dans la modernité, et ils surcompensent leur retard en créant des villes. Il ne faut pas oublier qu'à Abu-Dhabi il y a actuellement 10 millions de mètres carrés à faire, mais qu’il ne s'était rien fait depuis l'origine des temps ! Il y a 20 ans, il n’y avait rien à Doubaï ! On recrée des villes, car les populations se développent, et les moyens de communication et de transport aussi. Avant, il y avait la notion du village ou de la ville, maintenant on crée des villes en fonction de la capacité des sites à accueillir des équipements, de la qualité de l'environnement pour loger des gens. Bien souvent on le fait en fonction de problèmes fiscaux, comme à Doubaï, car les gens y travaillant et y résidant ne paient pas d'impôt ou très peu. On a toujours parlé de mondialisation, mais en fait on ne savait pas très bien ce que cela voulait dire. Quand on va au MIPIM, on comprend ce que c’est : que tout le monde a décidé à un moment, vouloir pour dixième aéroport du monde Doubaï, car il  y avait de l'argent, un site, et des terrains, et surtout des gens ayant envie d'investir sur un site pouvant devenir un pont entre la Grande Europe et le Moyen-Orient. En effet, c’est à peu de chose près à égale distance de Paris, de New Delhi et pas loin de la Chine. La mondialisation c'est quoi ? C'est la communication et l'échange qui fait la réalité des villes ; cela n’a pas beaucoup changé d'ailleurs ! Ce qui a fait la réalité des villes françaises au Moyen Âge, c’est celles où il y avait des foires. Maintenant, au niveau mondial avec la poussée et le développement du Monde, on assiste à la création des hubs comme aux États-Unis, Atlanta, Dallas, etc. Des endroits où les gens se réunissent et recréent des villes. C'est ça les projets pharaoniques. Les projets russes sont des projets d'argent qui ne correspondent pas à des réalités. Mais c’est un pays qui devient de plus en plus riche, en gérant des flux financiers excessivement importants. Des projets pharaoniques il y en a de bidons, parce que c'est simplement la possibilité de venir passer une semaine au MIPIM. Mais la plupart sont très sérieux, très capitalisés, et correspondent à un vrai besoin de développement. Il faut constater le développement du Moyen-Orient.

ASI : On assiste aussi à l’internationalisation du travail pour ça ! De plus en plus de gens maintenant ont la nécessité de bouger. C’est encore quelque chose que nous n’avions pas avant.

MP : Je ne sais pas si c'est une très bonne chose, car dans des villes comme Doubaï par exemple, ce sont des travailleurs chinois et philippins qui viennent par wagons et par charters entiers. Mais vous venez de poser un problème qui est très important et qu'on va retrouver en France d'ailleurs. Ce n'est plus l'emploi qui conduit l'individu, c'est l'individu qui conduit l'emploi, par le foisonnement des moyens de transport et des moyens de communication, par le télétravail, par tout ce qui concerne les nouvelles technologies. Le travailleur est devenu un mutant, notamment dans les services. Il y a de moins en moins d'industries, mais de plus en plus de services, et de ce fait les gens sont appelés à avoir des activités de mutants. Ils sont attachés à trouver un lieu de résidence facile d'accès parce qu’ils sont amenés à se déplacer souvent. Aujourd'hui, c'est la qualité de l'environnement et de l'habitat qui est le vrai phénomène. Les gens peuvent habiter où ils veulent et ils n’hésitent pas à prendre l'avion ou le train. La deuxième chose importante : l'immobilier des années 70 était basé sur un modèle de société et un modèle de famille. Aujourd'hui, nous sommes dans une société composée de familles, faites de gens qui ont déjà été séparés une fois, deux fois, avec des enfants de plusieurs ménages, venant se recomposer dans un lieu où ils se recréent dans un nouvel environnement. Et puis y a le problème des familles monoparentales (y a plus de divorces que de mariages) ; il y a en France 800 000 familles monoparentales, c’est un vrai problème de logement car il n’existe pas grand-chose pour eux, ce sont en général des femmes qui sont dans la précarité.

Aujourd'hui, le marché a changé. Avant, il y avait Paris et le désert français. Maintenant, de par une notion très importante, celle de l'Europe économique, la France s’est replacée au centre d'un dispositif géographique qui fait qu’elle est le passage obligé de l'ensemble des populations. Nous sommes devenus une terre de résidence et tout le territoire français constitue un marché immobilier. Il y a un marché à Blois, à Périgueux, à Avignon, à Marseille, à la Seyne-sur-Mer. Qui aurait dit qu’un jour il puisse y avoir 2000 logements en cours de  construction à la Seyne-sur-Mer ? Actuellement le territoire français est en pleine recomposition urbaine, avec un renouveau des villes de province et tous ces résidents qui créent des problèmes et des obligations pour les communes en termes d'équipements collectifs ; certaines communes sont même dépassées par leur succès. A présent, nous avons un paysage immobilier qui est radicalement différent.

ASI : Mais par rapport à ce que vous êtes en train de dire, il y a quand même un problème latent. C'est vrai qu'à l'heure actuelle, l'ensemble des provinces deviennent importantes au niveau d'une certaine mutation. D'ailleurs cette migration inquiète quand même un peu parce qu’elle déshérite d’autres départements ou d’autres Régions par rapport à certaines. C’est la fameuse mutation du nord au sud dont on craint les effets de désertification à plus ou moins long terme. Là nous rentrons vraiment dans le problème de l'accès. Vous avez parlé de l'accès, et il est vrai que nous en avons besoin à l'heure actuelle. Mais est-ce que tout est fait pour en avoir ? Ne calcule t-on pas un peu trop facilement les objectifs immobiliers et le système foncier, en oubliant les infrastructures? Les responsables de l’aménagement, ont-ils la possibilité et les moyens de réagir aussi rapidement que le projet mis en place?

MP : Vous évoquez là plusieurs problèmes. Le problème du réaménagement du territoire est important et c'est une question qui a été abandonné pendant 20 ans. Pendant cette période, il n’y en a pas eu, car la France n'avait pas d'argent ; il y avait une DATAR, très directive, et il y a eu la décentralisation. L'aménagement du territoire, pour moi, c'est un pouvoir régalien. C’est vraiment le travail et la responsabilité de l'État. D'ailleurs on le voit très bien, c'est un problème politique ! Vous avez des régions comme la Bretagne qui se sont remarquablement développées en terme d'infrastructures, parce qu'elles avaient des politiques et des chefs d'entreprises actifs. Par contre, sur la Côte d'Azur le SDAU (schéma d'urbanisme) n'a pas été adopté, la deuxième autoroute n'a pas été faite. Il n’y a pas eu de schéma d'aménagement, on s'est contenté de construire sur la mer et de laisser l'arrière-pays désertique. Ca c'était une erreur! Actuellement l'aménagement et la recomposition urbaine ne font que redémarrer. Le réaménagement du territoire ne peut être qu'un travail entre les collectivités publiques régionales et l'État, car créer les infrastructures nécessaires c’est son affaire. A mon sens, on ne peut pas toujours déléguer au Conseil Général ou au Conseil Régional, car les moyens à mettre en oeuvre sont excessivement longs.

La deuxième chose que vous évoquez, c'est un problème passionnant, c'est celui de la ville. C'est vrai qu’elles sont toutes engorgées. Pourquoi ? Parce qu’elles sont en général très endettées, et les emplois et les entreprises ont souvent quitté les villes, soit pour se délocaliser, soit pour remonter à Paris pendant la grande crise, etc. On a assisté à une désindustrialisation du paysage, perpétrant des communes relativement pauvres… Elles peuvent faire un certain nombre de choses, mais pas tout faire. En ce qui concerne Marseille, son renouveau c'est le tunnel sous le Vieux Port, l'autoroute du Littoral, des choses qui ont transformé la ville. Mais évidemment ce n’est pas assez, car on n'a pas reposé le problème de la ville. Comme on n'avait pas les moyens de créer ces infrastructures en centre-ville, que ce soient les parkings et autres aménagements, les gens se sont excentrés et ça coûte un fric fou, car il faut bien les servir en EDF et en moyens de transport, alors que la ville dispose de tous ces moyens. Nous assistons aujourd’hui à une réintégration des villes, mais elles souffrent d'un manque d'équipements publics et d'infrastructures. Cela se met en place: le tram, le métro…  Malheureusement, la ville se développe plus rapidement que ses infrastructures, et ça c'est un problème. Marseille a un avantage, c'est un grand territoire, on peut donc la recomposer. Il ne faut pas faire des opérations immobilières, il faut la régénérer dans son ensemble. Il y a une réflexion à avoir sur la ville, et c'est important car la ville c'est la citoyenneté. C'est un débat essentiel, c'est une réflexion plus globale qui s’impose, demandant les états généraux de la ville, c’est  primordial. Il faut transformer la ville où se posent des problèmes forts, notamment celui lié à la voiture, à la circulation et aux transports en commun. C'est un chantier actuellement abordé à Saint-Étienne, à Nantes, à Lyon, mais il faut l’aborder globalement.

ASI : Puisque vous parlez de remèdes, je n’ai pas eu l'impression qu’un calcul pour intégrer des aménagements infrastructurels soit fait! On a rebâti une ville dans la ville, à un endroit où il n’y avait personne, mais où il était déjà difficile de circuler à cause d’un passage important de camions et d’autres véhicules. Pensez-vous que cela va changer avec trois fois plus d'habitants et trois fois plus de projets, même si pour l’instant on a la conviction d’un engorgement dangereux du système, sans vraiment retrouver de grands aménagements urbains ?

MP : Vous avez raison ! Mais il ne faut pas oublier une chose, nous avons les avantages et les inconvénients d'une vieille nation structurée. C’est-à-dire que la France est un pays qui est resté très centralisateur, très organisé et très administratif. Et ce qui était possible il y a 50 ans ou il y a un siècle ne l’est plus aujourd'hui, parce que vous avez un POS, un PLU, les Bâtiments de France, l'Atelier du Patrimoine, la DAF, la DIREN, le droit des tiers… Si vous voulez, nous sommes dans un système où la volonté de développement s'oppose aux droits acquis et à un cheminement que l’on ne peut pas contourner. Actuellement il n’y a pas de liberté de construire 200 mètres de haut. Il ne faut pas dire que nous sommes dans un carcan, puisque nous avons la chance d'être dans un État de droit, mais cet État de droit impose… Il procure des avantages, mais aussi des inconvénients. Nous ne pouvons pas tout faire, et quand nous voulons faire quelque chose, c’est long.

ASI : N’est-ce pas dû au fait que l’on fait des lois, mais que l’on n'en annule jamais ?

MP :  Exactement ! C'est comme la coque d'un bateau : au fur et à mesure elle s'alourdit de tous les coquillages et de tous les varechs qui viennent se coller à la quille, et à un certain moment le bateau ne peut plus avancer. C'est ce phénomène que j'appelle les états généraux de la ville ou les états généraux du logement. Dans un bilan de promotion immobilière, on empile… Par exemple, deux très bonnes lois viennent d'être prises, une sur les handicapés et une sur les HQE (Haute Qualité
Environnementale). Celle sur les handicapés impose aujourd'hui d'agrandir les appartements de 3 à 4 mètres, ce qui pose évidemment des problèmes pour les résidences étudiants par exemple, et surtout surenchérit le coût de 10 %, auquel vous ajoutez une TVA à 19,6, plus une assurance qui coûte entre 4 et 6 points, auquel vous ajoutez etc., etc. À un certain moment, il faut dégraisser le mammouth et revoir les problèmes. Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas avoir de lois pour les handicapés ou pour les HQE, pas du tout ! Ça veut dire tout simplement que l’on ne peut pas tout faire. Le vrai problème, c'est que nous construisons trop cher, parce que c'est un système globalisé qui a emmagasiné les unes après les autres, les lois, les règlements, même si pris indépendamment l’ensemble est  justifié. Tout est justifié, mais tout est cher. C'est comme les gens qui habitent un appartement, maintenant ils souhaitent avoir des services. Malheureusement les services ça se paie, et ils sont de plus en plus cher…  Il faudrait aujourd’hui que tous les acteurs de l'acte de bâtir fassent une pose et s’assoient ensemble pour confronter les réalités économiques et sociologiques. C'est ça le vrai problème !

ASI : Mais est-ce que, dans ce problème-là, le travail du politique va dans ce sens à l'heure actuelle ? Je ne dirais pas de fédérer, mais de réunir pour pouvoir entreprendre.

MP : Au niveau national, non. Au niveau régional, on le rencontre. Il y a une volonté, mais le niveau national n'a absolument pas conscience de ce type de problème, et pourtant, il y a un arsenal de lois extraordinaires. La loi SRU (Solidarité Renouvellement Urbain) le PLU est une bonne loi, il y a des souplesses qui sont trouvées. Les zones ANRU (périmètre de l’Agence Nationale de Rénovation ; Urbaine), c'est quelque chose d'extraordinaire ! Mais on n'a pas décrété l'engagement national pour le logement par exemple. C’est ce qui est différent en matière d'immobilier de bureau parce que c'est plus facile, c'est très « normatif ». Il y a de très bons professionnels notamment en France ; à partir de là, les choses sont plus simples. Il y a des zones de bureaux, de bonnes entreprises, de bons promoteurs, de bons bureaux d'études... Le logement c’est différent, c'est l'individu qui va y vivre. Vous livrez une opération de 10 000 mètres de bureaux, c’est 10 locataires. Vous livrez une opération de 10 000 m² de logements, c’est 100 propriétaires qui représentent 300 ou 400 personnes ; ils vont vivre et aller à l'école, ils vont vouloir des transports, etc.…  De nos jours, en matière d'immobilier de logement, d'habitat et de ville, il y a des lois, mais qui n’ont pas été réunifiées dans une globalité dans le but de trouver des règles simples qui s'imposent à tous. Le prêt à taux zéro, le double prêt à taux zéro, les prêts du Conseil Général…  Tout cela représente une espèce de maquis dans lequel les gens comprennent difficilement. Moi qui suis pour la décentralisation, je suis obligé d’admettre que lorsque c'était centralisé c'était nettement plus simple. Il y avait une loi nationale qui s’appliquait. Maintenant, chaque région a sa particularité, ses propres formes, sa propre volonté d'expression, de développement et d'urbanisme, cela crée une espèce de kaléidoscope.

 

ASI : Ne croyez-vous pas qu’il y a peut-être aussi le désir des gens qui sont à la tête des Régions, de vouloir marquer le moment de leur empreinte ?

MP : L'homme reste l'homme. Présentement, il n'y a pas de politique nationale du logement. Et pourtant ! Vous mettez là le doigt sur quelque chose, j'allais dire de grave, car tout le monde se satisfait actuellement des 450 000 logements que l’on produit. Mais en fait, prenons la promotion privée: elle ne produit pas les logements qui sont nécessaires. Il ne faut pas oublier qu'en matière de primo accession, en matière de logements pour les classes moyennes, nous avons entre 700 000 et 1 000 000 de logements de retard parce que nous produisons trop cher … On fait 125 000 logements dans le privé, en collectif et en maisons individuelles groupées, c'est merveilleux, mais là-dessus il y a entre 60 et 70% de logements vendus sous forme de produits défiscalisés. Cela veut dire qu'en France chaque année, on satisfait 60 000 utilisateurs, alors qu’il en faudrait chaque année 150 ou 160 000. Tenant compte que la primo accession se situe plutôt entre 1500 et 2500 euros qu'entre 3500 et 5 000. Toutefois, il faut que l’on continue à produire des logements à 5000, 6000, 7000 euros pour les gens qui ont les moyens. Mais nous sommes en train d'oublier une chose, ce sont les primo accédants d’aujourd'hui qui achèteront à 5 000 euros demain. Nous sommes en train de briser la chaîne alimentaire de l'immobilier et nous produisons des logements majoritairement défiscalisés pour en faire des produits d'investissement. C’est très bien, mais il ne faut pas oublier qu’il faut satisfaire la demande des gens dans la précarité. C'est cette tâche qu'il faut remplir.

ASI : C'est ce que l’on appelle aussi les logements d'actifs. A Nice une étude fait ressortir qu’une personne au SMIC doit mettre la presque totalité de son salaire pour avoir un appartement modeste. Trouvez-vous cela normal ?

MP : Exactement ! Maintenant, le logement d'actifs doit être la priorité, car tous les ans, on engrange 100 000 demandes non satisfaites. C’est là le gros effort à faire, et la politique nationale à mener, et c’est dans ce domaine où nous avons besoin de l'État. Non pas pour remettre de l'argent, mais peut-être, au lieu de laisser des gens partir à Bruxelles parce qu'ils ne veulent pas payer l’impôt sur la fortune, donnons leur l’occasion de convertir cet impôt dans des financements de logements de primo accession ; ainsi ceux qui auront pris le risque d’investir pourront avoir au final la possibilité d'être défiscalisé. Voilà qui me paraît bien. Il ne faut pas oublier que les Hommes sont les Hommes, et les promoteurs sont des Hommes. Et il ne faut pas oublier une chose très importante, c'est que l'incitation vertueuse, ça existe. Demander à quelqu'un de faire un effort et de ne pas gagner d'argent pour satisfaire un besoin civique, c'est l'idéal, mais c'est un peu compliqué. En revanche, lui dire que s’il fait cet effort il ne paiera pas d'impôts et il aura des dégrèvements de telle et telle nature, ça c'est important. C'est cette mentalité qu'il faut changer. Il faut revenir à une mentalité de développement en considérant tous les acteurs de l'immobilier comme de vrais partenaires gagnants-gagnants : « Je fais un effort, je prends des risques, en contrepartie voilà ce que j'ai ».

ASI : D'ailleurs il y a eu un problème sur la zone de Sofia, où une très belle entreprise dont je conserve l’anonymat, (le Directeur général confiait ses craintes à notre correspondante), avait des difficultés à faire venir des cadres pour travailler sur le site. En effet les siens s'en vont, faute de trouver des logements à des prix raisonnables sur place. Cette situation est grave car elle remet en cause l'implantation même de la société sur le site. On mesure là l’importance que prend le logement pour les actifs dans le périmètre de ces zones. Quelle est votre vision de la chose ? 

MP : C'est ce que je vous ai dis, bientôt les entreprises vont suivre leurs employés, parce que c’est les employés qui sont recherchés. Il y a encore de la place dans l'arrière-pays niçois et cannois sans dévaster les forêts. Il faut recréer de nouvelles villes et un aménagement urbain; c'est nécessaire pour que les sédentaires puissent venir y habiter, y avoir des enfants qui vont à l'école et se créer une histoire.

ASI : En ce qui concerne votre société « Constructa », qui produit pas mal de projets immobiliers, dans le cadre par exemple du projet que vous réalisez à la Seyne, avez-vous eu la possibilité de discuter avec la Mairie et le Conseil Général, pour dire : « Il faudrait qu’il y ait des aménagements infrastructurels pour le nombre d'appartements que nous construisons » ?

MP : La Seyne, c'est une histoire assez exemplaire. J'avais déjà travaillé à la Seyne, et je connaissais le marché depuis 25 ans. J'y suis resté 15 ans et je l'ai abandonné parce qu’il n’y avait plus de marché. Mais surtout parce qu’il n’y avait plus du tout de volonté de développement de quelque nature que ce soit. Le maire, Arthur Paecht, a fait voter son Conseil municipal pour que le partenaire privilégié de la commune soit Constructa. Nous avons avancé tous les jours main dans la main avec la mairie, car c’était important… Le maire avait la volonté d’établir tout de suite une masse critique, de manière à changer l'image de la ville, et nous avons pris l'engagement de 600 logements. Finalement, il a fait le parc, maintenant le port de plaisance va démarrer et la réhabilitation du centre-ville de la Seyne a été remarquable. Le réaménagement de la ZUP de la Berthe a été étonnant et je crois que le centre festif vient d'être attribué. En ce qui concerne le Pôle Culturel et Théâtral, les travaux vont commencer. La grande avenue, la Croisette de la Seyne, est terminée, tout cela a été fait la main dans la main. Dans toutes les communes dans lesquelles on travaille, Saint-Étienne, Clermont-Ferrand, Val-de-Reuil, Nancy, Chambéry, Aix-les-Bains… c'est toujours un partenariat, car il faut savoir que la chose à guérir en France et dans notre métier, c’est de nous plaindre toujours de la France. Les Français sont aussi bons que tout le monde dans n'importe quel domaine de compétences, ils sont toujours astucieux, intelligents et travailleurs, et les images que l'on donne ne sont pas les vraies. En revanche, il y a un problème qui n'existe pas ailleurs : c’est le problème du dialogue. Vous allez en Espagne, en Italie, en Angleterre, il n'y a pas cette espèce de prévention et de critique a priori du statut de l'autre. Et tant que nous n’aurons pas recréé la confiance entre les 60 millions de Français, en considérant toujours les mecs du Midi comme des fainéants, et que les Marseillais sont alliés à je ne sais pas qui, que les Corses c’est ceci… Il faut nettoyer tout ce système d'a priori, de xénophobie globale. Arrêtons de dire que l'architecte est romantique, que l'agent immobilier est un filou… Arrêtons de vivre ce manichéisme ! Reprenons le dialogue. Et en matière de promotion immobilière, ce n'est pas qu'une profession de foi que je fais. La réalité des gains de productivité, comme l'a fait Carlos Ghosn quand il est arrivé chez Nissan, c'est de réintroduire le dialogue entre les différentes chaînes de l'acte de bâtir, de construire et de produire. C’est fondamental. On arrive bien à le faire dans le cadre d’Euro- Méditerranée. On arrive à se poser, à créer ce climat de confiance, car tant que tout le monde se méfiera de l'autre, il n’y aura pas rien de possible.

ASI : Etes-vous impliqué dans le projet d’EuroMéditerranée ?

MP : J’ai quatre projets en cours et je vais bientôt en avoir un cinquième, parmi lesquels le « Train bleu », projet de 50 logements situé à la gare Saint-Charles, vendu à la compagnie d'assurances ING. Nedelec, un projet où il y a des fouilles archéologiques grâce auxquelles on a découvert que Marseille avait 8000 ans. C’est un projet qui représente environ 16 000 m² avec une résidence de tourisme, des commerces, des logements locatifs, des logements accession. Celui de « Coeur Méditerranée » directement face au site portuaire, de 6000 m² de bureaux, 1500 m² de commerces, un hôtel IBIS de 240 chambres et un Sweet Hôtel de 120 chambres. Et enfin, l'histoire de ma vie sur ce lieu, dans le prolongement du Boulevard de Dunkerque où nous allons faire trois tours : une avec Jean Nouvel, avec 35 000 m² de bureaux. Une de logements, moitié locatifs, moitié accession avec Yves Lion. Et la dernière avec Jean-Baptiste Piétri, mon fils, qui sera une tour représentant environ 120 logements de bon standing, et un immeuble de transition de 10 000 m² qui sera situé sur ce terrain. Il y a aussi le projet de la rue Fauchier, où en partenariat avec Euraséo nous avons la maîtrise d'ouvrage déléguée d’une très belle opération comprenant des bureaux et des logements. Nous sommes effectivement bien présent sur le site Euromed.

ASI : Si vous aviez une prospective à faire, comment verriez-vous l’avenir de Marseille ?

MP : Marseille, c'est relativement simple, il n’y a qu’à lire son histoire. Tous les 80 ans, Marseille descend, et tous les 80 ans elle remonte. Aujourd'hui, la ville a re-décollé, c’est un terme psychologique. C’est-à-dire que Marseille est à la mode. Il n’y a qu'à entendre à Paris des gens comme Franz-Olivier Giesbert, Président du Point, raconter comment ils ne conçoivent plus leur vie sans Marseille, où ils viennent habiter, où ils sont heureux, où ils veulent bâtir leur avenir familial. Pendant 30 ans, lorsque nous arrivions à Paris, on nous prenait pour des gangsters, et maintenant, on nous demande « Soyez gentil, invitez-nous à passer le week-end à Marseille ». Je crois que Marseille a toutes les capacités. Evidemment, il faudra vaincre les réticences, les problèmes administratifs, le port, tout ça. Mais aujourd'hui, la vague est partie et il n’y a plus rien qui l’arrêtera. Marseille a eu la chance d'avoir le premier Etablissement Public d'Europe, et ça c'est une locomotive qui va tout emporter.

ASI : Pensez-vous qu’ITER, avec tous les projets d’obédience mondiale qui en découlent, apportera aussi en notoriété et en business à Marseille?

MP : Cela apportera à toute la région ! Cela fera environ 10 000 personnes en direct et peut-être 20 ou 25 000, et c'est fantastique. L'aménagement du territoire, pour moi, c'est quand même quelque chose qui est du domaine de l'État et je considère que s’il y avait un train rapide Marseille/Gap, cela serait un axe de développement pertinent ! A l’heure où ITER va faire exploser cette région, ils vont supprimer le train de nuit Gap/Paris! De plus, il y a un aéroport à Gap et il devrait être capable de fonctionner correctement. Il faut bien accompagner ITER, il faut que tous ces gens à très fort pouvoir d'achat, à très fort potentiel d’intelligence et de sciences trouvent leur bonheur, parce qu'ils vont dépenser beaucoup d'argent.

ASI : Cela rejoint la nécessité de réaliser le tunnel du Montgenèvre pour en finir avec une partie de l’enclavement que subissent les départements de notre région. Qu’en pensez-vous ?

MP : Je suis du Queyras et Freyssinière c'est toute ma vie. J'ai 60 ans, et j’entends parler du tunnel du Montgenèvre depuis 52 ans. C’est une responsabilité d'État, une implication fondamentale pour le désenclavement, au même titre que d'équiper Gap, parce qu’il y a la possibilité de fixer des populations dans des lieux de qualité de vie. Je suis plutôt un homme de la nature, évidemment je ne veux pas que l'on détruise mes vallées et mes bois. Mais l'autoroute entre Gap et Grenoble est essentielle. Il y a en France des coins merveilleux ; je ne dis pas qu'il faut tout détruire, je dis simplement  « à un moment, entre la qualité de la nature et la qualité de vie des Hommes, il faut prendre des décisions, autrement nous allons être broyés. » Vous avez mis le doigt sur quelque chose qui est un de mes hobbys, c’est l'aménagement des Hautes-Alpes et des Alpes de Haute-Provence par l'aménagement de la vallée de la Durance. Il est essentiel.