DOSSIER : Immobilier

MIPIM 2007 : la révolution immobilière

Par Dominique Thibault

Rendez-vous annuel incontournable des investisseurs, promoteurs, constructeurs, collectivités le MIPIM s’est imposé du 13 au 16 mars au Palais des Festivals de Cannes avec 26131 participants et une surface d'exposition de 24.000 m2 comme le méga congrès azuréen sur un marché immobilier mondial qui fait la part belle cette année au tourisme, au développement durable et aux tours de Babel futuristes, défiant les lois de l’équilibre.

 

16 % d’augmentation de l’affluence par rapport à 2006 ! Pas de doute, la planète immobilière prise d’une intense fièvre bâtisseuse investit sur tous les fronts. Très présente, La France se place en seconde position avec 1 381 sociétés juste derrière la Grande Bretagne (1 783 sociétés).  Tendance 2007 : on note une diversification de l’offre immobilière touristique, en particulier en Europe, avec l'entrée dans le circuit de nouveaux pays comme la Bulgarie ou Chypre. Dubaï avait donné le ton l’an dernier en s’élevant vers les sommets. Le concept éthéré a fait recette.  New York lance 5 projets de gratte-ciels grandioses, véritables phénix  du 11 septembre. La  symbolique Tour de la Liberté de Ground Zero, repensée par l’architecte Daniel Libeskind et érigée sur le site du feu World Trade Center,  répond aux nouvelles exigences sécuritaires dictées par la prévention anti-terroriste. Elle pointe fièrement son flambeau au ciel à une hauteur de 541 mètres, en hommage à l’année de l’indépendance des Etats-Unis. La Russie et la Pologne relèvent le défi avec respectivement  la Tour de la Fédération à Moscou qui atteint 448 mètres et la Tour Zlota 44, à Varsovie d’une hauteur de 192 mètres qui comptera 250 appartements.  La France entend elle aussi se distinguer dans cette course vers le firmament avec la tour-phare d’Unibail qui dominera du haut de ses 300 mètres le site de la Défense. Pour préserver son leadership, Dubaï surenchérit avec la plus haute tour du monde au cœur de la ville : le Burj Dubaï, culminant à plus de 700 mètres : un complexe résidentiel de luxe avec marinas privées aux pieds du site et vaste centre commercial au rez-de-chaussée complétant  des projets démesurés comme  celui  de la cité victorienne  « Palisades », qui accueillera en 2010 en plein désert, à 20 minutes de Dubaï, plus de 55.000 habitants.  Paradoxe, à l’image de la Ville de Londres, l’heure est désormais aux tours écologiques translucides totalement HQE (Haute Qualité Environnementale).Preuve que l’orgueil démesuré peut également côtoyer une dimension citoyenne plus lucide..

Développement durable : l’avènement des « greens buildings »

Embryonnaire l’année précédente, le thème du développement durable, sous son aspect environnemental, se confirme au Mipim avec plusieurs conférences consacrées au sujet, la création du prix "green building" récompensant un bâtiment "conçu, construit, rénové, géré ou réutilisé de façon écologique et durable" ou la présentation du projet de "la première ville écologique au monde", Dongtan, à proximité de Shanghai. Une ville verte de 15 000 habitants en 2010, 80 000 en 2040 sur l’île de Chongming sous l’égide du cabinet d’ingénieurs londoniens Arup. Le challenge: Zéro émission de CO 2 dans les transports, des besoins énergétiques réduits des deux tiers, couverts par des énergies localement renouvelables (biomasse, recyclage des déchets organiques, éolien, solaire..). Une architecture verte doit réduire les immeubles à huit étages, favoriser l’orientation des façades vers l’ombre ou la lumière directe du soleil, généraliser les jardins ou les plantations sur les toits pour une meilleure isolation : au final, une moindre consommation pour le chauffage ou la climatisation. Pour leur alimentation, les « Dongtaniens » seront censés vivre en quasi-autarcie grâce aux fermes bio des alentours. « Ce sera un endroit fait non seulement pour vivre, mais aussi pour gagner sa vie », souhaite Li Zhinghong, vice-président de la SIIC. Les Chinois espèrent accueillir des sites de recherche médicale de pointe et industries high-tech « légères ».  La France s’inscrit dans la mouvance avec sa structure inspirée des ailes d’une libellule, la Tour Generali au cœur de la Défense. S’élevant d’un seul tenant sur 50 étages à 318 mètres d’altitude, elle développe 90000m2 de bureaux, salons, auditorium, clubs, espaces de restauration, crèches livrés en 2011 et se caractérise par l’intégration des solutions les plus innovantes en terme d’économies d’énergie. La façade mi-pleine, mi-transparente permet de contrôler les apports thermiques. La ventilation naturelle est utilisée la nuit pour rafraîchir le bâtiment et limiter l’usage de la climatisation dans la journée. Sa flèche centrale est dotée d’éoliennes à axe vertical pour produire de l’électricité ; des panneaux photovoltaïques fournissent l’eau chaude sanitaire des bureaux. Elle est censée éviter ainsi équipée le rejet de 3500 tonnes de CO2 par an, soit 70% de moins qu’une tour conventionnelle. Son concepteur, le cabinet Valode & Pistre, fort de ce succès, projette déjà pour concurrencer la Chine de créer au cœur d'Ekaterinbourg, troisième ville russe, Akademia City, une ville écologique qui abritera 350 000 habitants sur 1 300 hectares.

Le grand show du Top Ten
Malgré un ticket d’entrée qui frôle les 1500 euros, le Mipim attire chaque fois plus de monde, huit fois plus qu’en 1990. Rien n’est trop beau pour séduire les investisseurs. 80 yachts privés mobilisés pour accueillir avec faste leurs invités, 150 cocktails par jour, pas moins de 58 jets privés en 4 jours, des hôtesses aux allures de top modèles, l’atmosphère est glamour et électrique. « Le Mipim, c'est d'abord une question d'image », explique Henri Faure, président d'Atisreal France. Vitrine internationale de BNP Paribas Immobilier, Atisreal est la seule entreprise à faire sa pub depuis deux ans en grand et en rouge sur la façade du Carlton. La taille des stands, le nombre des pavillons et des panneaux publicitaires comme chaque année d’un coup d’œil détermine les nouveaux géants du marché immobilier mondial. Incontestablement, 2007 salue le règne de la Fédération de Russie (notamment la République de Kazan), de l’Europe Centrale et orientale, des pays scandinaves (Suède et Danemark) et du Moyen-Orient qui outre Dubaï renforce sa participation avec l’entrée remarquée d’Abu Dhabi des Emirats Arabes Unis du Qatar, du Koweït, du Sultanat d’Oman, d’Arabie Saoudite, et de Bahrein. Nouveauté : l’émergence discrète mais porteuse de sens pour l’avenir de l’Amérique latine avec la présence du Brésil et du Mexique. Des progressions aussi pour l’Asie avec l'Inde et Singapour. Avec l’engouement pour la nouvelle formule du « speedmatching », inspirée du concept de speed dating qui consiste à présenter en 10 minutes la performance de son projet, les transactions ont quasi doublé depuis 2004. Elles auraient atteint 227 milliards d'euros en Europe.

Bilan européen 2006 : l’essor de la logistique et du commerce.

L'expansion vers l'Est et la croissance des échanges avec l'Asie ont renforcé l'importance stratégique des flux Est-Ouest et des ports maritimes. Les performances concernant le marché européen de l'immobilier de commerces sont satisfaisantes avec un intérêt accru des investisseurs, des taux de rendement en baisse et des valeurs locatives en hausse. Le marché des parcs d'activités continue de poursuivre sa croissance.
Le marché français de la logistique exprimé en demande placée est de 2,2 millions m2 en France dont un peu plus de la moitié en IDF. En dépit de l'expansion vers L'Europe de l'Est, il reste très compétitif avec une activité très soutenue en région parisienne et dans la plupart des marchés régionaux. Les loyers sont stables (38 – 56 €/m2/an) sur les pôles majeurs avec une demande soutenue d'entrepôts grands et modernes qui a contribué à la décroissance des taux de rendement. L'immobilier de commerces en 2006 a été fortement marqué par le dynamisme des parcs d'activités commerciales avec une stabilité globale des valeurs locatives. Sur le plan national, le marché reste porteur avec une demande soutenue sur les villes de plus de 50 000 habitants.

Boom de l’Immobilier de bureaux

Selon l’étude réalisée par Atis Réal sur le marché européen de l’immobilier de bureaux, en 2006, les transactions de bureaux ont enregistré le meilleur résultat depuis 2000, année durant laquelle les transactions de bureaux avaient atteint 10,9 millions de m2 c’est à dire 9,2 millions de m2 soit une hausse de 15% par rapport à 2005. L’année a également été marquée par l’importance des transactions de grande taille, très souvent des pré-commercialisations d’immeubles en cours de construction. Pour l’ensemble de l’année, l’investissement dans dix huit villes européennes a atteint 77 milliards d’euros, soit + 35% par rapport à 2005. Ce bon résultat s’explique par l’abondance de capitaux et par le dynamisme des marchés en immobilier d’entreprise, soutenus par la croissance économique. Les grandes villes allemandes ont ainsi principalement attiré des investisseurs américains et britanniques, qui ont anticipé les hausses de loyers de leur marché. Ainsi les marchés allemands affichent une importante augmentation de 119% alors que le reste du marché européen a seulement progressé de 18%. L’arrivée sur le marché d’immeubles neufs pourrait conduire à une stabilisation des taux de vacance, voire à leur augmentation dans certaines villes. Ces deux dernières années, on a pu constater des fortes hausses notamment à Central London avec + 24,4%, à Madrid avec + 20%, Barcelone avec + 9,1%, Paris-Ile-de France avec + 8,1%. Les loyers de bureaux «prime» et les loyers moyens de quartiers centraux d’affaires devraient augmenter dans la plupart des marchés. Enfin, dans les marchés où les taux de vacance sont au plus bas, les loyers pourraient connaître une forte augmentation si l’offre n’est pas adaptée ou rester stables en cas de croissance économique inférieure aux prévisions.
Les marchés immobiliers français suivent la tendance européenne notamment pour les marchés de l'investissement et de l'immobilier de bureaux qui se sont révélés particulièrement actifs. D'importants volumes investis et des niveaux records de demandes placées avec un total de prés de 2 800 000 m 2 font du marché de l'Ile de France l'un des plus actifs d'Europe. Comme en 2005, la demande de grandes surfaces illustre, pour les grands groupes et les administrations, le besoin de rationalisation de leurs implantations, de regroupement d'équipes dispersées et des exigences croissantes de flexibilité. On constate que par rapport à 2005, l'année 2006 a vu croître la proportion des transactions de plus de 4000 m2. Concernant les taux de rendements, ils ont baissé dans toutes les villes par rapport à 2005 sauf à Marseille et Lille. Ceci est le résultat de tensions ressenties sur les marchés immobiliers européens avec notamment l’abondance de capital cherchant à investir, le manque de biens et la rivalité entre les investisseurs.

Projection 2007 : pénuries en perspective

 « L'offre disponible se raréfie pour les locaux d'activités (ateliers, usines, tertiaire) et les entrepôts », constate Didier Malherbe, le directeur général adjoint de CB Richard Ellis (CBRE), conseil en immobilier d'entreprise. Face à une demande en forte croissance, la pénurie guette. Les investissements en immobilier d'entreprise ont pourtant battu tous les records en 2006, atteignant 23,1 milliards d'euros d'après CBRE, soit un bond de 47 % en un an. La logistique et les locaux d'activité ont concentré 8 % du montant investi. Du côté des entrepôts, les entreprises cherchent tous azimuts des surfaces disponibles. L'offre existante sur tout le territoire a diminué de 15 % entre décembre 2005 et décembre 2006, d'après Atisreal. Et elle devrait encore baisser au premier semestre 2007 ! Les loyers sont pour l'instant restés stables, oscillant entre 44 et 55 euros le mètre carré. La conjoncture favorable, et notamment l'appétit des ménages pour les produits importés, stimule ce marché. En dix ans, la demande a évolué pour s'adapter à la multiplication des réglementations et aux mutations industrielles. Les chargeurs recherchent des plates-formes de grande taille pour stocker les biens importés ou des bâtiments de proximité de petite taille pour les livraisons de l'e-commerce. Résultat : en région parisienne, 25 % de l'offre est obsolète et nécessite d'être modernisée.  
 La tendance est encore plus forte pour les locaux d'activités, qui souffrent d'une pénurie chronique de produits adaptés. Et le boom des créations accroît la demande. Ces jeunes pousses recherchent des espaces équipés de réseaux de communication et offrant des services de proximité. Pour y répondre, des promoteurs spécialisés investissent dans des programmes de parcs d'activités industrielles. A Lyon, près de 350 000 mètres carrés ont été lancés en demande placée en 2006, contre 320 000 dans les projets logistiques. Ces produits, dont le rendement est meilleur que celui des bureaux, intéressent les gros investisseurs. L'offre se met en place, mais les entreprises devront en payer le prix : jusqu'à 120 euros le mètre carré en location... Les incertitudes concernant l'économie américaine et le marché immobilier nord-américain, le ralentissement des investissements en Chine pourraient peser sur les marchés locatifs et de l'investissement européens. Après les bonnes performances générales de 2006, un ralentissement de la croissance est attendu en 2007 dans la plupart des pays européens, tant à l'Ouest qu'à l'Est.

Un marché français très résistant

La croissance française quant à elle devrait moins fléchir début 2007 que dans le reste de la zone Euro. Une pression à la hausse des loyers pourrait marquer l'année 2007 sur les PAC (parc d'activité commercial) et une pression à la baisse sur les Centres Commerciaux et les Rues Commerçantes. Le marché français aux valeurs locatives stables, reste très compétitif sur le marché européen de la logistique. Le stock disponible reste conséquent avec 2,5 millions de m². Le marché de l'investissement, sera pour l'année 2007 encore extrêmement dynamique du fait de la pénurie d'offres et de l’appétit croissant des acheteurs australiens, espagnols, américains sensibles au marché de bureaux franciliens.
Parmi les plus grandes capitales mondiales présentes, Paris figure en bonne place au cœur d’un pavillon Île de France particulièrement imposant où elle côtoie notamment le stand de La Défense avec ses nouvelles tours imposantes, symbole de son renouveau urbain et  prélude aux opérations d’envergure prévues dans la perspective des Jeux Olympiques de 2012. Pour Bernard Bled, Directeur de l’EPAD (Établissement Public d’Aménagement de la Défense), « le moment était bien choisi pour relancer ce quartier qui fêtera en 2008 ses 50 ans d’existence. ». Un marché porteur qui profite aux azuréens…

Les Alpes-Maritimes, N°2 français des investissements... Réalité ou intox ?
« Le marché parisien est sans doute à la veille d’une mutation, en raison notamment du coût de l’immobilier. De plus en plus d’entreprises commencent à envisager la délocalisation de certaines de leurs activités et la Côte d’Azur dispose de nombreux atouts pour les séduire »  constate Renaud Savignard, Directeur Associé de l’agence niçoise d’Atis Réal. En 2006, les Alpes-Maritimes ont représenté 443 Millions d’euros d’investissements. Le département dispose aujourd’hui de l’une des plus importantes offres d’immobilier tertiaire (hors Paris) en construction dans un quartier d’affaires: 350 000 m2 de bureaux aux standards internationaux à construire d’ici 10 ans. Il est classé au 5ème rang national pour la productivité des actifs avec un PIB/Emploi = 75 553 € (moyenne France = 68 963 €) et avec l’un des taux de pression fiscale locale le plus faible de France. En 2006, 24 entreprises ont choisi d’y implanter des centres d’activités stratégiques, totalisant près de 460 emplois. Mais, si le marché tertiaire suit une croissance régulière, il voit selon Renaud Savignard « ses deux navires amiraux emprunter des routes divergentes. Sophia Antipolis prend plus que jamais le large en termes de demandes placées (34 000 m2 en 2006 soit le double du niveau de transactions de 2003) ; une attractivité renforcée par le nombre de ses surfaces disponibles, à des coûts très raisonnables. La technopole canalise 49 % de la demande contre 39 % pour Nice à l’offre morcelée et vieillissante. La métropole reste au niveau des années précédentes, dans l’attente de la disponibilité prochaine des 34 000 m2 lancés à l’Arénas. Elle s’apprête néanmoins à livrer près de 55 000 m2 de bureaux sur Nice Ouest notamment à horizon 2008-2010, un futur enjeu d’importance qui devrait impulser une nouvelle dynamique. »